葡萄牙投资移民 | 史上最新最全攻略

葡萄牙，位于欧洲大陆的西南尽头，其首都里斯本以西的罗卡角是欧洲大陆最西端。葡萄牙不仅以秀丽的风光和美味的海鲜闻名于世，不可不提的还有著名的黄金签证。可以说，葡萄牙是欧洲吸引投资移民最如火如荼的一个国度。

和欧洲很多国家一样，葡萄牙也正处于经济危机中，人们可能会对在葡萄牙进行投资产生疑问。然而，危机也就孕育着契机，萧条时期恰恰是最佳贸易投资期。由于经济危机的影响，葡萄牙房产价格已达历史最低点。对投资者而言，葡萄牙的房产价格从未如此具有吸引力。

自2002年起趋于稳定的房产价格，在2009年、2010年和2011年不断下降。葡萄牙房产与法国房产相比，价格很有优势：10万欧元可以在里斯本地区购买一所一房一厅的公寓，而同样价格在巴黎地区根本不可能买到相同规格的房产。

所以，越来越多的人有意在葡萄牙进行房产投资，租赁市场也相应繁荣起来。由于经济原因，很多葡萄牙人愿意以一个稳定的价格出租他们的房子。葡萄牙即将出台一项保护房东权益的法律，该法律将使房东可以更轻松地驱逐不理想房客，以保证房子为他们带来稳定持续的收益。

葡萄牙房产的收益相对巴黎等很多城市来说，都比较稳定。一般来说，每平方米的收益率为3%，里斯本的平均收益率为5%，一些条件优异的房子甚至可以带来7%的收益率。

旅游租赁和季节性租赁，是葡萄牙房产的另一大市场。完善的土地登记制度保证了市场秩序，您不可能在不知情的情况下买到一处根本不存在或非法的房产。葡萄牙投资市场秩序井然，长期来看也具有很大优势。

投资葡萄牙房产的建议

选择更有活力的城市或旅游城市进行房产投资，将保证投资的流动性，所投资的房产也具有更大的增值空间。

葡萄牙是一个小国，但不同地区之间经济发展水平差别很大。里斯本是葡萄牙的经济核心，波尔图拥有很多大型出口贸易公司，阿尔加维是优秀的海滨城市，不要忘记，葡萄牙拥有1230公里的海岸线。

在此推荐您选择那些新建项目，质量高，建筑工程有保障。葡萄牙的房屋节能水平与隔音水平，自2008和2009年起都与法国采用同种标准。当然如果您愿意，也可以买到状况非常好的老式房屋。

建议您分期支付房租及其它相关费用，优先考虑那些提供全套管理服务的房屋，以避免后顾之忧。法国的一些银行为葡萄牙资产管理提供专业服务，保证您的租金足以还本付息，那么几年后您就可以安枕无忧地退休了！

此外，应选择优质的房产中介为您提供咨询服务。一些中介在法国市场登出的价格，远高于在葡萄牙本地市场登出的价格。

投资房产比其它类型的投资更稳定，投资回报率更高。当然，您需要慎重考虑投资地点。房屋的远程管理是复杂的，所以最好委托值得信赖的房产中介机构操作。

季节性租赁管理收益

在葡萄牙海边或里斯本中心购买房屋，将为您带来旅游租赁收益，当然您也可以把这里当成私人度假屋。

您可以选择在一年的90天中，将您的房产作为季节性度假屋自用，其余的日子依旧可以拿到稳定房租。

这样，您享有三种优势：充分享受度假屋；拥有一处投资性质的出租屋；您的资产以房屋形式保值。

葡萄牙黄金签证

为了满足海外投资者在葡萄牙投资的需求，葡萄牙政府在2012年8月出台一项政策，给予在葡萄牙投资的非欧盟国公民发放和更新居留许可，也称黄金签证（Golden Visa）。

非欧盟国公民进行法律规定的其中最少一项投资活动，即可获取居留证，凭此证除了能进出及在葡萄牙居住，还可在欧洲申根区自由通行。

黄金签证为投资者提供了多项优惠：

豁免签证，自由通行申根区国家；
停留时间要求宽松，没有“移民监”；
享受家庭团聚权利，一人申请，三代移民；
五年后可申请永久居留；
六年后可申请入葡萄牙国籍（须满足相关法律条件）。

ARI政策——投资活动的居留许可（根据第23/2007号法律），近来被第63/2015号法律修改，并已通过其最新的第15-A/2015号细则法令。新制度一方面增加了符合获取居留许可资格的投资活动范围，另一方面扩展了家庭团聚的权利。

为了取得黄金居留，投资活动必须通过个人或公司直接进行，最短限期为五年。现符合资格的投资活动如下：

资金转入金额等于或高于100万欧元，包括对公司资本的投资；
创造最少10个就业岗位；
购买价值至少50万欧元的房地产；
购买房地产及实施重修工程，两者金额合计至少35万欧元, 该房地产可以是已建设至少30年的楼房，或位于城市重修区；
资金转入金额等于或高于25万欧元，通过中央直接或周边管理服务处、公共实体、隶属于公共企业部门的实体、公共职能、具公共用途的私人职能、跨市实体、隶属于地方企业部门的实体、市政社团实体和公共文化社团，运用于投资或支持艺术创作或国家文化产业的修复和保养；
资金转入金额等于或高于35万欧元，运用于从事科学研究的公共或私人机构发展的研究项目，该机构应纳入国家科技系统中；
资金转入金额等于或高于50万欧元，购入用于中小型企业资本化的投资基金或风险资本基金的出资单位，为此，投资者应提交资本化计划，并证明其可行性。

葡萄牙房产的投资形式

根据以上提及的葡萄牙最新细则法令，为满足投资活动，最低额要求可由个人或一人有限公司实行，其主要办事机构所在地可设在葡萄牙或其它欧盟国家，但在葡萄牙需设有固定机构，通过其进行商业、工业或农业活动。

另一方面，关于房地产和用作恢复工程目的房地产购买投资，可以是以共有财产制度购买；或为该不动产设立50万欧元以上的负担（例如，购买60万欧元的房产，只能以其作10万抵押，以保障投资最低额50万）；或把房地产以商业、农业或旅游业用途进行租赁。

葡萄牙政府鼓励在低人口密度区进行投资活动。黄金签证有关的投资政策规定，当投资活动在低人口密度区进行时，将得到最低投资金额的优惠，调减率最高可达20%。

葡萄牙国家统计局2014年提供的数据显示，在2013年第三级别领土，每平方公里的平均居住人口为：

Alto Minho – 107,3
Cávado – 327
Ave – 289,3
Área Metropolitana do Porto – 848,2
Alto Tâmega – 30,9
Tâmega e Sousa – 232,4
Douro – 48,9
Terras de Trás-os-Montes – 20,2
Oeste – 161,4
Região de Aveiro – 215,3
Região de Coimbra – 102,4
Região de Leiria – 118,2
Viseu Dão Lafões – 80,3
Beira Baixa – 18,3
Médio Tejo – 71,5
Beiras e Serra da Estrela – 35,5
Área Metropolitana de Lisboa – 931,7
Alentejo Litoral – 18,1
Baixo Alentejo – 14,3
Lezíria do Tejo – 57
Alto Alentejo – 18,4
Alentejo Central – 21,6
Algarve – 88,4
Região Autónoma dos Açores – 106,1
Região Autónoma da Madeira – 322,7

依据以上资料，每平方公里平均居住人口少于100人的区域，适用20%的最低投资金额调减；每平方公里平均人口超过100人的区域，不能调减，要维持原本的最低投资金额要求。

居留的申请和延续方法

第一，资金转入金额等于或高于100万欧元，要求出示如下文件：

在葡萄牙国土获得葡萄牙银行（Banco de Portugal）批准或登记的信贷机构开具的声明书，证明其储蓄户口的拥有权，不受任何负担规限，以及持有源于国际转账等于或高于100万欧元的结余金额。延续居留时，证明持有季度平均结余额为100万欧元的储蓄户口拥有权，或在综合户口情况时，证明持有同额股份。
若购买葡萄牙国家公共债务工具，需出示由葡萄牙财资和公共债务管理机构（Agência de Gestão de Tesouraria e Dívida Pública-IGCP, E.P.E.）发出的证明书，证明债务工具的拥有权不受任何负担规限，及其金额等于或高于100万欧元。延续居留时，证明持有季度平均结余额为100万欧元的储蓄户口拥有权。
购买记账式证券，需出示由其登记机构发出的不受任何负担的证券拥有权证明书。
购买由寄托人存管的不记名实物证券，需出示由寄托人发出的不受任何负担的证券拥有权证明书。
购买非纳入中央证券存管系统的记名实物证券，需出示由发行者发出的不受任何负担的证券拥有权证明书。
购买纳入中央证券存管的实物证卷，需出示由金融中介机构（申请人在其拥有户口）发出的不受任何负担的证券拥有权证明书。
其它股份购买情况，需出示最新的商业登记证明以证明股份的持有权，以及标有交易价格的股份买卖合约。
若通过一人有限公司进行投资，需出示最新的商业登记证明以证明申请人为该一人有限公司的股东。
有别于纯国际资本转入的投资方法，需出示在葡萄牙国土获得葡萄牙银行批准或登记的机构出具的声明书，证明用作投资用途的国际资本转账。

第二，创造了至少10个就业岗位的情况下，申请居留时，申请人需出示最新的社会保障证明和员工的劳动合同。延续居留时，需出示最新的社会保障证明和维持就业岗位的最低额证明。

第三，购买价值至少50万欧元的房地产，要求出示如下文件：

不动产所有权取得的凭证。
在葡萄牙国土获得葡萄牙银行批准或登记的信贷机构出具的声明书，证明用于购买不动产或支付不少于50万欧元定金（买卖预约合同情况下）的国际资金转账（延续居留时，免除出示此声明书）。
由物业登记局发出的最新证明，内容包含关于该不动产现行的登记、附注和登录，表明不受任何负担规限的财产所有权（延续居留时也要出示），或在买卖预约合同的情况下，出示物业登记证明，其附有有效的临时登记以证明定金为不少于50万欧元的买卖预约合同。
房产记录簿（如法律上可行）。
若通过一人有限公司进行投资，需出示最新的商业登记证明，以证明申请人为该一人有限公司的股东或不动产许诺购买人。

第四，购买房地产以及实施重修工程，两者金额合计至少35万欧元，该房地产可以是已建至少30年的楼房，或位于市区重修区。申请居留要出示如下文件：

在葡萄牙国土获得葡萄牙银行批准或登记的信贷机构的声明书，证明用于购买不动产及实施重修工程不少于35万欧元的国际资金转账，该金额需存到个人储蓄户口，同时要证明该储蓄户口不受任何负担规限的拥有权（延续居留时免除出示此声明书），或是在综合户口的情况下，证明持有同额股份。
不动产所有权取得的凭证。
由物业登记局发出的最新证明，包含关于该不动产现行的登记、附注和登录，表明不受任何负担规限的财产所有权。
房产记录簿。
预先咨询申请、预先通知申请或实施重修工程的准照申请的已递交证明，及在其它适用情况下，由相关市区重修工程管理实体发出的声明书，证明该不动产位于市区重修区。
与取得葡萄牙建筑和房地产研究所（Instituto da Construção e do Imobiliário, I.P.）的合资格认可法人订立的承揽合同，为在该不动产实施重修工程。
若通过一人有限公司进行投资，需出示最新的商业登记证明，以证明申请人为该一人有限公司的股东。

延续居留时要求出示如下文件：

不动产所有权取得的凭证和由物业登记局发出的最新证明，包含关于该不动产现行的登记、附注和登录，表明不受任何负担规限的财产所有权。
若该重修工程包含在须获得重建或楼宇改造准照的工程，须出示其执照，或在其它情况下适用时，该工程的承揽合同，或由相关市区重修工程管理实体发出的声明书，以证明该工程在进行中或已完成。
若该重修工程为须预先通知的项目，由相关市区重修工程管理实体发出的声明书，以证明该工程在进行中或已完成进度，及其承揽合同。
在可行情况下，出示承揽合同的价金受领证书（已付款证明）。

第五，资金转入金额等于或高于35万欧元，运用于科学研究项目，申请或延续居留时，要求出示如下文件：

在葡萄牙国土获得葡萄牙银行批准或登记的信贷机构发出的声明书，证明不少于35万欧元的国际资金转账到个人户口。
由纳入国家科技系统的公共或私人科学研究机构发出的声明书，以证明投资资金的实际转入，或没有发生可归责于申请人的偶然变更导致危及已提供的支持。
若通过一人有限公司进行科研投资，需出示最新的商业登记证明，以证明申请人为该一人有限公司的股东。

第六，资金转入金额等于或高于25万欧元，运用于投资或支持艺术创作或国家文化产业修复和保养，申请或延续居留时要求出示如下文件：

在葡萄牙国土获得葡萄牙银行批准或登记的信贷机构发出的声明书，证明不少于25万欧元的国际资金转账到个人户口。
由文化策略、计划及评估办公室听取附有相关文化领域职责的机关意见后发出的声明书，证明投资资金的实际转入，或在居留许可续期的情况下，由纳入国家科技系统的公共或私人科学研究机构发出的声明书，以证明没有发生可归责于申请人的偶然变更导致危及已提供的支持。
若通过一人有限公司进行支持艺术创作或国家文化产业修复和保养投资，须出示最新的商业登记证明，以证明申请人为该一人有限公司的股东。

第七，资金转入金额等于或高于50万欧元，购入用于中小型企业资本化投资基金，或风险资本基金的出资单位，投资者应提交资本化计划以证明其可行性。这种情况下，申请居留时要求出示如下文件：

由负责更新出资单位持有人登记机构发出的不受任何负担规限的出资单位证明书（延续居留时也要出示）。
该投资基金管理公司发出的声明书，证明资本化计划的可行性。
若通过一人有限公司进行投资活动，须出示最新的商业登记证明，以证明申请人为该一人有限公司的股东。
在葡萄牙国土获得葡萄牙银行批准或登记的信贷机构发出的声明书，证明不少于50万欧元的实际资金转账到个人户口。

如何申请葡萄牙黄金签证

黄金签证的发出及延续，须由本人到进行投资活动的区域相关移民局递交申请。申请人须提交如下文件：

以个人名誉承诺的声明书，证明投资活动最低额及最低停留时限的条件履行情况。
由税务局及社会保障部门发出的无债务声明，以证明申请人的税务和供款情况常规化。
上文提及的根据各项投资活动所定的证据方法。

延续居留，除以上提及的材料，还要求申请人证明在葡萄牙的最少停留期限等。

家庭团聚的最新情况

拥有葡萄牙有效居留的人士，有为其家人申请家庭团聚的权利。这包括之前与申请者在另一国家生活及现在身处葡萄牙领土外、或对其依赖、或与其同居的家庭成员，以及已合法进入葡萄牙领土，及对其依赖、或与其同居的家庭成员。

此外，最新修改的法律增加了一种情况，满足以下条件的黄金签证持有者，其子女同样被视为家庭成员：已成年满18岁；由夫妻或其中一方负责；未婚；在葡萄牙或国外一所教育机构就读。

监察组在投资活动的居留许可制度下，建立了一个由移民局全国局长、外交及葡萄牙群体事务理事长、葡萄牙海外投资和商业机构主席（AICEP）、政府负责文化领域的成员代表和负责教育及科学领域的成员代表组成的监察组，监察组被赋予以下职权：

讨论和解决提出的疑问，阐明建议。为此可征询技术意见，或邀请该领域专家参加讨论；
讨论、统筹和提出关于本制度的对内及对外宣传建议，旨在吸引新的投资者；
监测有关投资活动的居留制度统计数据，向其上级机关提交现况报告，或提交监察组衡量为合适的建议。

移民监督与管制的加强

第15-A/2015号新细则性法令，加强了对黄金签证的监督及管制，总体来说，得出以下措施：

内政局总监督对居留许可批准流程进行定期审计，事后发表总结及提议，传达到国会，并在政府网页公布。
由移民局制定关于居留许可审批程序的内部执行手册。
阐明监察组对居留许可批审程序的职权。
移民局全国局长保留居留许可批出的最后决定权，地区局长在此前须完成有关建议。
当移民局认为相关时，可进行关于证据方法的外交核查。
在房地产投资案例中，强制要求提交房产记录簿，以求对比购买价值和财产价值。

现在，随着上述新细则法令的颁布，葡萄牙投资居留许可制度得到了前所未有的巩固。如果您有意进行葡萄牙投资移民活动，可以具体咨询ONSAEMI海外投资移民公司。

Infos

ONSAEMI海外投资移民公司

邮箱：info@citinavi.net / Onsaemiworldwide@gmail.com

微信：parisneko

电话：+33-6 34 10 54 47/ +33-7 50 52 18 47

Property Tax in Portugal

The rates of property tax in Portugal vary depending on value and type of property purchased and whether it is to be your main residence or second home. Below are the current rates of property tax in Portugal. These scales apply only to purchases on the mainland.
Different tax rates apply in Madeira and the Azores

IMT Scales(Mainland Portugal)
Please note these scales may be subject to change

Main Residence

Value of Property Transaction% Tax Payable Amount to Deduct

Up to € 92,407 0%

From € 92,407 to €126,403. 2% € 1,848.14

From €126,403 to €172,348. 5% € 5,640.23

From €172,348 to €287,213. 7% € 9,087.19

From €287,213 to €574,323. 8% € 11,959.32

Over €574,323 6%

Second Home

Value of Property Transaction% Tax Payable Amount to Deduct

Up to € 92,407 0%

From € 92,407 to €126,403. 2% € 924.07

From €126,403 to €172,348. 5% € 4,716.16

From €172,348 to €287,213. 7% € 8,163.12

From €287,213 to €550,836. 8% €11,035.25

Over €550,836. 6%

Value of Property Transaction % Tax Payable

Rustic and Agricultural Plots 5%

Other Property and Urban Plots 6.5%

Offshore in Blacklisted Jurisdictions 10%

Other Portugal Property Taxes and Financial Matters

Stamp Duty and Registrations
When buying a property in Portugal there is also Imposto de Selo (Stamp Duty) on deeds, mortgages and loans to be paid which ranges from 0.4%-0.8% of the purchase cost depending on the type of transaction and the property value. Your laywer will register the property in your name.

Power of Attorney (Procuração)
Many buyers tend to leave their lawyer a signed Power of Attorney with specific powers to sign the Promissory Contract, utility contracts and complete on their behalf. This is easily done again in a Notary's office and takes on average half an hour and currently shouldn't cost more than 50 to 75 euros. This is recommended if you don't have the time to come over regularly to sign and deal with the bureaucratic part of the process.

Inheritance Tax and Wills Inheritance Tax (IH) was abolished in 2004 for spouses, children, grandchildren, parents and grandparents. All other beneficiaries are subject to 10%(IH). Non residents are advised to make a Portuguese Will to make it easier to dispose of your Portuguese property.

Capital Gains Portuguese tax residents receive a 50% exemption before the capital gain is added to the normal income tax scales. To calculate the capital gain tax due, you can deduct all buying and selling costs and any capital improvements on the property in the last 5 years prior to the sale. Non tax residents selling a property in Portugal currently get charged 25% flat rate of capital gains.

Exceptions to Capital Gains You may be exempt from capital gains:

If the property belonged to you prior to 1st January 1989

If you are a tax resident in Portugal and selling your main residence and investing in another main residence in Portugal, as long as the reinvestment is made either less than 2 years prior to the sale or within 3 years subsequent to the sale of the property.

If you are a tax resident in Portugal and sell your main residence in Portugal and reinvest in another main residence within the EU or EEA (as long as there is an exchange of information clause with Portugal regarding tax matters).

Corporate Ownership Corporate ownership can have substantial advantages over direct private ownership if well thought through. Not least in terms of benefiting from stamp duty exemption and reduced capital gains. There are several structures to choose from including offshore structures in white listed countries. There are also other Portuguese company structures benefiting from reduced tax rates.

Please contact Portugal Property Experts for more information on corporate ownership or any aspect of property tax in Portugal

Residency You will be considered a tax resident if you spend 183 or more days in Portugal; this does not need to be consecutive.

Fiscal Representation Non-resident homeowners are required to appoint a Fiscal Representative to ensure that your tax affairs are kept in order. Usually your lawyer will appoint one on your behalf as you need to pay your IMI charge and submit your tax return at the end of the year (which is compulsory under Portuguese law). this shouldn't cost you more than a few hundred euros.

Rental Licenses Many property owners choose to generate extra income from their property by renting it out to holiday makers. If you would like to do so then you must apply for a rental licence (Licença de Alojamento Local or Licença de Utilização Turística) and your property must meet the minimum safety standards set out in the legislation. We can arrange for a specialist local company to manage this process for you including gathering all the documentation, organising the inspections required and providing any additional safety equipment.

Tax on Property Rental Income Non-residents generating income from property pay a 15% flat rate income tax and you must declare it in your annual income tax declaration (IRS form).

Bank Accounts It is recommended that you open a Portuguese bank account to pay bills, taxes etc. Again your lawyer should be able to help you with this. Documents usually required for EU citizens are: passport/or identity card, residency card (if applicable), tax number and card (fiscal number) and a proof of residence such as a utility bill or driving licence and for non-EU citizens: a passport and another valid document proving identity with a colour photo, proof of home address in country of origin, tax card (fiscal number) and proof of profession/contract of employment and company details.

Currency Exchange There are now numerous companies that provide a free foreign exchange service. The rates offered by these companies are very competitive and if you are transferring funds from outside the eurozone they can often save you thousands on your home in the sun. This is usually quite a straightforward operation and it shouldn't take more than 3 to 5 working days to transfer your money from your local bank account to your Portuguese account. Please contact Portugal Property Experts for recommendations of reliable and competitive foreign exchange companies.

Annual Costs

IMI This is similar to Council Tax and is based on the rateable value of your property not the real value. The rateable value for urban property is lower than the real market value and is based on a percentage scale ranging from 0.3% to 0.8% depending on the age of the property and the Municipal Council Area your property's in, size, level of luxury and a few other factors. For properties with a rateable value of over €1,000,000 the rate is 1%. Property in offshore blacklisted jurisdictions pay a 7.5% flat rate.

Condominium Charges If your property is in a gated complex, genertally there is a yearly condominium charge for the upkeep of green areas, pool, repairs etc.

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